Znalecký posudek číslo
 3221 - 111/06

O ceně nemovitosti:        Rodinný dům č.p.647 s příslušenstvím
                                                Těrlicko 

                                                katastrální území: Horní Těrlicko
                                                okres: Karviná

Objednatel znaleckého posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD - Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ
Poděbradova 41 , O S T R A V A

Vlastník nemovitosti:

C H O L E V A   Václav        r.č. 491025/115     -        	podíl na nemovitosti   1/2
SNP  615/5 , H A V Í Ř O V - Šumbark

Účel posudku:

zjištění ceny nemovitosti  se stavem ke dni 20.5.2006

Zpracovatel znaleckého posudku:

K Ř E N E K  Ladislav
soudní znalec
Kunčice pod Ondřejníkem čp.497
73913

Cenový předpis:

Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004Sb.

A) Nález - celkový popis nemovitosti:

Oceňovanou nemovitostí je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na nemovitosti z listu vlastnictví číslo 660 pro katastrální území Horní Těrlicko obce Těrlicko, který je ve vlastnictví p. Václava Cholevy, bytem dle katastru nemovitostí ul. SNP 615/5 Havířov Šumbark.
Jmenovitě se jedná o stavbu rodinného domu čp.647 s příslušenstvím, která se nachází v místě, zastavěném převážně rodinnými domy a objekty bydlení, poblíž centra katastrálního území obce Horní Těrlicko.
Rodinný dům čp.647 má částečně podsklepenou zděnou konstrukci se dvěma nadzemními podlažími a plochou střechou v mírném spádu bez podkroví. Uvnitř domu jsou situovány celkem dvě bytové jednotky 3+kk s příslušenstvím v přízemí a 2+1 s příslušenstvím a garáží v patře. Stavěn byl v letech 1982 - 1986 a jeho současný technický stav je přiměřený stáří s nedostatečně a nepravidelně prováděnou údržbou.
Součástí ocenění bude dále příslušenství domu, tvořené především venkovními úpravami, jako vodovodní přípojkou, plynovodní přípojkou, kanalizační přípojkou, zemním sklepem, venkovními předloženými schody, terasou, opěrnou zídkou, betonovou dlažbou a betonovými plochami a oplocením s plotovou podezdívkou a plotovou brankou.
Dům je postaven na parcele stavebního pozemku parcelní číslo 181 - zastavěná plocha a nádvoří, přilehlý pozemek domu je tvořen parcelou parcelní číslo 182 - ostatní plocha jiná plocha.
V zahradě rodinného domu roste několik kusů ovocných a okrasných stromů a keřů.

Dle katastru nemovitostí a dle zjištění, se k oceňovanému nemovitému majetku nevážou žádná práva nebo věcná břemena, která by měla vliv na výslednou cenu.

Ocenění je provedeno na základě Usnesení Soudního exekutora Exekutorského úřadu Ostrava Mgr. Pavly Fučíkové č.j. 024 EX 1395/04 ze dne 20.1.2006 a bude sloužit jako podklad při exekuci spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2, která je ve vlastnictví povinného.

Sestavení posudku:

  1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§ 5)
a) Rodinný dům č.p.647

  2) Venkovní úpravy (§ 10)
a) Zemní sklep
b) Vodovodní přípojka
c) Plynovodní přípojka
d) Kanalizační přípojka
e) Kamenná opěrná zídka
f) Venkovní betonové schody
g) Betonové zpevněné plochy
h) Dlaždicové zpevněné plochy
i) Plot z plotových rámů
j) Plotové betonové prahy
k) Plotové branky

  3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§ 28)
a) Zastavěná plocha p.č.181
b) Přilehlý pozemek p.č.182

  4) Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny (§ 38)
a) Ovocné porosty
b) Okrasné porosty

B) Ocenění nemovitosti:

  1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§ 5)

a) Rodinný dům č.p.647

Rodinný dům čp.647 má částečně podsklepenou zděnou konstrukci se dvěma nadzemními podlažími a plochou střechou v mírném spádu bez podkroví. Uvnitř domu jsou situovány celkem dvě bytové jednotky 3+kk s příslušenstvím v přízemí a 2+1 s příslušenstvím a garáží v patře. Společný vstup do rodinného domu je jeden, a to z východní strany do rozlehlé vstupní haly se schodištěm. Suterén je proveden pod částí severní strany domu a obsahuje jednu sklepní místnost a dílnu. Vjezd do garáže, která je součástí 2.NP je vraty z jižní strany domu od příjezdové komunikace.
V domě doposud nejsou zcela dokončeny některé převážně vnitřní stavební práce, především v suterénu a garáži. Některé prvky, jako část omítek, obklady, střešní konstrukce s krytinou, podlahy a podobně, jsou provedeny nekvalitně a jsou již na pokraji životnosti. Nedokončená betonová podlaha v suterénu značně praská, působení značně svažitého terénu, na kterém je dům postaven.
Rodinný dům byl dle předložené stavební projektové dokumentace stavěn v letech 1982 - 1986, kdy byl kolaudován a uveden do trvalého užívání.
Současný technický stav rodinného domu je přiměřený stáří, údržba je prováděna nepravidelně a v nedostatečném rozsahu.

Podrobný popis vybavenosti stavby je uveden níže v samostatné tabulce.

Standardní klasifikace produkce (SKP): 	46.21.11

Typ: 	B
Konstrukce: 	zděná
Střecha: 	plochá
Podsklepení: 	nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny 1.NP
Počet nadzemních podlaží: 	2
Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 	2 150,00 Kč
Využitelné podkroví: 	není
Koeficient podkroví: 	1,0000
Umístění domu: 	samostatný
Koeficient umístění: 	1,0000
Základní cena: 	2 150,00 Kč

Výpočet koeficientu vybavenosti K4: 

Konstrukční prvek	vybavenost	FOP	koef.	podíl na K4
1 Základy	standard	7,1000	0,000	0,0000
- betonové pásy s vodorovnou i svislou izolací proti zemní vlhkosti
2 Zdivo	standard	22,3000	0,000	0,0000
- cihelné a tvárnicové zdivo tl.45 cm 
3 Stropy	standard	8,4000	0,000	0,0000
- montované z ocelových nosníků a stropních desek
4 Střecha	standard	5,2000	0,000	0,0000
- rovná střecha se spádovým násypem a tepelnou izolací
5 Krytina	standard	3,2000	0,000	0,0000
- asfaltové svařované pásy - IPA
6 Klempířské konstrukce	standard	0,8000	0,000	0,0000
- úplné střechy z pozinkovaného plechu včetně parapetů
7 Vnitřní omítky	standard	6,2000	0,000	0,0000
- vápenné štukové omítky
8 Fasádní omítky	standard	3,1000	0,000	0,0000
- břízolitová fasáda
9 Vnější obklady	standard	0,4000	0,000	0,0000
- sokl obložený kabřincem
10 Vnitřní obklady	podstandard	2,3000	-1,000	-0,0230
- kolem zařizovacích předmětů jsou jen částečné obklady v malém rozsahu
11 Schody	standard	2,4000	0,000	0,0000
- do suterénu z betonu, do patra dřevěné na ocelovém nosníku
12 Dveře	standard	3,3000	0,000	0,0000
- dřevěné plné a náplňové do ocelových zárubní
13 Okna	standard	5,2000	0,000	0,0000
- dřevěná zdvojená okna
14 Podlahy obytných místností	podstandard	2,2000	-1,000	-0,0220
- betonová mazanina s cementovým potěrem (PVC volně položeno)
15 Podlahy ostatních místností	standard	1,1000	0,000	0,0000
- betonová mazanina s cementovým potěrem a keramické dlažby
16 Vytápění	standard	4,4000	0,000	0,0000
- ústřední teplovodní s kotlem na plyn 
17 Elektroinstalace	standard	4,1000	0,000	0,0000
- světelná a třífázová 400 V
18 Bleskosvod	standard	0,6000	0,000	0,0000
- je instalován
19 Rozvod vody	standard	3,0000	0,000	0,0000
- rozvod teplé a studené vody do kuchyně a koupelny
20 Zdroj teplé vody	standard	1,8000	0,000	0,0000
- rozvod teplé vody z plynové karmy
21 Instalace plynu	standard	0,5000	0,000	0,0000
- rozvod zemního plynu 
22 Kanalizace	standard	2,8000	0,000	0,0000
- běžné odpady ze všech zařizovacích předmětů
23 Vybavení kuchyně	standard	0,5000	0,000	0,0000
- elektrický sporák
24 Vnitřní vybavení	standard	5,1000	0,000	0,0000
- vana a umývadlo
25 Záchod	standard	0,4000	0,000	0,0000
- splachovací WC
26 Ostatní	standard	3,6000	0,000	0,0000
- běžné vybavení pro rodinný dům

Součet podílů:	-0,0450
Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,0450 x 0,54 = 	0,9757

Koeficient polohový K5:	0,8500
Koeficient změn ceny staveb Ki:	1,8280
Koeficient prodejnosti Kp:	0,7920
Základní cena upravená: 2 150,00 Kč x 0,9757 x 0,8500 x 1,8280 x 0,7920 = 	2 581,52 Kč

Obestavěný prostor: 
OP spodní stavby: 4,75x13,05x2,50 = 	154,97 m3
OP vrchní stavby: 13,05x13,50x(2,80+2,80) = 	986,58 m3
OP zastřešení: 13,05x13,50x((0,30+0,60):2) = 	79,28 m3
Obestavěný prostor celkem: 	1220,83 m3

Stavba není dokončena: 

Konstrukční prvek	přepoč FOP z K4	% nedok.	dokonč. FOP
1 Základy	7,2768	0,00	7,2768
2 Zdivo	22,8554	0,00	22,8554
3 Stropy	8,6092	0,00	8,6092
4 Střecha	5,3295	0,00	5,3295
5 Krytina	3,2797	0,00	3,2797
6 Klempířské konstrukce	0,8199	0,00	0,8199
7 Vnitřní omítky	6,3544	25,00	4,7658
8 Fasádní omítky	3,1772	0,00	3,1772
9 Vnější obklady	0,4100	0,00	0,4100
10 Vnitřní obklady	1,0843	0,00	1,0843
11 Schody	2,4598	0,00	2,4598
12 Dveře	3,3822	0,00	3,3822
13 Okna	5,3295	0,00	5,3295
14 Podlahy obytných místností	1,0372	0,00	1,0372
15 Podlahy ostatních místností	1,1274	25,00	0,8455
16 Vytápění	4,5096	0,00	4,5096
17 Elektroinstalace	4,2021	0,00	4,2021
18 Bleskosvod	0,6149	0,00	0,6149
19 Rozvod vody	3,0747	0,00	3,0747
20 Zdroj teplé vody	1,8448	0,00	1,8448
21 Instalace plynu	0,5125	0,00	0,5125
22 Kanalizace	2,8697	0,00	2,8697
23 Vybavení kuchyně	0,5125	0,00	0,5125
24 Vnitřní vybavení	5,2270	0,00	5,2270
25 Záchod	0,4100	0,00	0,4100
26 Ostatní	3,6897	0,00	3,6897

Finanční objemový podíl dokončených konstrukcí (celkem %):	98,1295
Koeficient dokončenosti stavby:	0,9813

Stáří:	20 roků
Životnost:	100 roků
Lineární opotřebení:	20,00%

Reprodukční cena s vlivem Kp a nedokončených konstrukcí: 2 581,52 Kč x 1220,83 m3  x 0,9813 = 	3 092 662,20 Kč
Opotřebení: 3 092 662,20 Kč x 20,00% =	618 532,44 Kč

Cena celkem: 	2 474 129,76 Kč

  2) Venkovní úpravy (§ 10)

a) Zemní sklep

Ze severní strany na rodinný dům navazuje zemní sklep. Jde o jednoduchý betonový sklep, zapuštěný v terénu, který má plochý betonový strop, sloužící také jako zpevněný vjezd do patrové garáže.
Současný technický stav sklepa je velmi špatný, neboť jeho svislé konstrukce i betonový strop jsou silně narušeny prasklinami, vzniklými jednak nedostatečnou kvalitou stavebních prací a také působením svahu, který tlačí na nosnou konstrukci sklepa. Z tohoto důvodu výrazně snižuji jeho celkovou životnost.

Zemní sklep - zemní sklep zděný nebo betonový (položka 15. 1. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu)

Standardní klasifikace produkce (SKP): 	46.39.99
Cena za m3 OP	1 800,00 Kč
Množství: 3,40x13,05x2,50 = 	110,93 m3 OP
Koeficient polohový K5:	0,8500
Koeficient změn ceny staveb Ki:	1,8280
Koeficient prodejnosti Kp:	0,7920
Reprodukční cena s vlivem Kp: 1 800,00 Kč x 110,93 x 0,8500 x 1,8280 x 0,7920 = 	245 720,74 Kč

Stáří:	20 roků
Životnost:	25 roků
Lineární opotřebení:	80,00%
Opotřebení: 245 720,74 Kč x 80,00% =	196 576,59 Kč

Cena celkem: 	49 144,15 Kč
b) Vodovodní přípojka

Vodovodní přípojka pitné vody z obecní vodovodní sítě.

Vodovody - vodovodní přípojka umělá hmota - DN 25 mm (položka  1. 1. 6. 1. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu)

Standardní klasifikace produkce (SKP): 	46.21.41.1
Cena za m	355,00 Kč
Množství: 	5,00 m

Koeficient polohový K5:	0,8500
Koeficient změn ceny staveb Ki:	1,9320
Koeficient prodejnosti Kp:	0,7920
Reprodukční cena s vlivem Kp: 355,00 Kč x 5,00 x 0,8500 x 1,9320 x 0,7920 = 	2 308,60 Kč

Stáří:	20 roků
Životnost:	50 roků
Lineární opotřebení:	40,00%
Opotřebení: 2 308,60 Kč x 40,00% =	923,44 Kč

Cena celkem: 	1 385,16 Kč

c) Plynovodní přípojka

Plynovodní přípojka zemního plynu do rodinného domu.

Plynovody - plynová přípojka do DN 40 (položka  4. 1. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu)

Standardní klasifikace produkce (SKP): 	46.21.42.3
Cena za m	305,00 Kč
Množství: 	6,00 m

Koeficient polohový K5:	0,8500
Koeficient změn ceny staveb Ki:	1,9320
Koeficient prodejnosti Kp:	0,7920
Reprodukční cena s vlivem Kp: 305,00 Kč x 6,00 x 0,8500 x 1,9320 x 0,7920 = 	2 380,14 Kč

Stáří:	20 roků
Životnost:	40 roků
Lineární opotřebení:	50,00%
Opotřebení: 2 380,14 Kč x 50,00% =	1 190,07 Kč

Cena celkem: 	1 190,07 Kč

d) Kanalizační přípojka

Kanalizační přípojka na odpadní a splaškové vody z rodinného domu.

Kanalizace - kameninová kanalizační přípojka DN 150 mm (položka  2. 1. 1. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu)

Standardní klasifikace produkce (SKP): 	46.21.41.4
Cena za m	1 180,00 Kč
Množství: 	4,00 m

Koeficient polohový K5:	0,8500
Koeficient změn ceny staveb Ki:	1,9320
Koeficient prodejnosti Kp:	0,7920
Reprodukční cena s vlivem Kp: 1 180,00 Kč x 4,00 x 0,8500 x 1,9320 x 0,7920 = 	6 138,94 Kč

Stáří:	20 roků
Životnost:	80 roků
Lineární opotřebení:	25,00%
Opotřebení: 6 138,94 Kč x 25,00% =	1 534,74 Kč

Cena celkem: 	4 604,21 Kč

e) Kamenná opěrná zídka

Kamenná opěrná zídka, sloužící pro vyrovnání terénních nerovností u rodinného domu.

Opěrné zdi - opěrné zdi z kamenné rovnaniny (položka 11. 2. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu)

Standardní klasifikace produkce (SKP): 	46.21.64.5
Cena za m3 OP	1 150,00 Kč
Množství: 0,25x0,80x13,70 = 	2,74 m3 OP
Koeficient polohový K5:	0,8500
Koeficient změn ceny staveb Ki:	1,8280
Koeficient prodejnosti Kp:	0,7920
Reprodukční cena s vlivem Kp: 1 150,00 Kč x 2,74 x 0,8500 x 1,8280 x 0,7920 = 	3 877,65 Kč

Stáří:	20 roků
Životnost:	40 roků
Lineární opotřebení:	50,00%
Opotřebení: 3 877,65 Kč x 50,00% =	1 938,83 Kč

Cena celkem: 	1 938,83 Kč

f) Venkovní betonové schody

Venkovní betonové stupně, provedené kolem obvodové zdi rodinného domu.

Schody venkovní předložené - schodiště betonové (položka 12. 4. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu)

Standardní klasifikace produkce (SKP): 	46.21.64.5
Cena za m	225,00 Kč
Množství: 31 = 	31,00 m
Koeficient polohový K5:	0,8500
Koeficient změn ceny staveb Ki:	1,8280
Koeficient prodejnosti Kp:	0,7920
Reprodukční cena s vlivem Kp: 225,00 Kč x 31,00 x 0,8500 x 1,8280 x 0,7920 = 	8 583,50 Kč

Stáří:	20 roků
Životnost:	40 roků
Lineární opotřebení:	50,00%
Opotřebení: 8 583,50 Kč x 50,00% =	4 291,75 Kč

Cena celkem: 	4 291,75 Kč

g) Betonové zpevněné plochy

Betonové zpevněné plochy, provedené kolem rodinného domu.
Zpevněné plochy mimo silnice a letiště - zpevněná plocha - betonový monolitický povrch tloušťky 10 cm
 (položka  8. 2. 1. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu)

Standardní klasifikace produkce (SKP): 	46.23.11.5
Cena za m2	235,00 Kč
Množství: 13,00 = 	13,00 m2
Koeficient polohový K5:	0,8500
Koeficient změn ceny staveb Ki:	1,9280
Koeficient prodejnosti Kp:	0,7920
Reprodukční cena s vlivem Kp: 235,00 Kč x 13,00 x 0,8500 x 1,9280 x 0,7920 = 	3 965,17 Kč

Stáří:	20 roků
Životnost:	30 roků
Lineární opotřebení:	66,67%
Opotřebení: 3 965,17 Kč x 66,67% =	2 643,58 Kč

Cena celkem: 	1 321,59 Kč

h) Dlaždicové zpevněné plochy

Zpevněné plochy z betonových dlaždic 50/50, provedené kolem rodinného domu.

Zpevněné plochy mimo silnice a letiště - zpevněná plocha z betonových dlaždic 50/50/6 do lože z kameniva
 (položka  8. 3. 5. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu)

Standardní klasifikace produkce (SKP): 	46.23.11.5
Cena za m2	205,00 Kč
Množství: 12,00 = 	12,00 m2
Koeficient polohový K5:	0,8500
Koeficient změn ceny staveb Ki:	1,9280
Koeficient prodejnosti Kp:	0,7920
Reprodukční cena s vlivem Kp: 205,00 Kč x 12,00 x 0,8500 x 1,9280 x 0,7920 = 	3 192,91 Kč

Stáří:	20 roků
Životnost:	40 roků
Lineární opotřebení:	50,00%
Opotřebení: 3 192,91 Kč x 50,00% =	1 596,46 Kč

Cena celkem: 	1 596,46 Kč

i) Plot z plotových rámů

Plot provedený z ocelových plotových rámů s výplní z drátěného pletiva, který ohraničuje část vlastního pozemku.

Ploty - plot z ocelových plotových rámů s pletivem nebo dřevěné hoblované rámy na ocelové sloupky do betonových patek, nátěr
 (položka 13. 2. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu)

Standardní klasifikace produkce (SKP): 	46.21.64.4
Cena za m2 pohl. plochy	450,00 Kč
Množství: 1,05x52,00 = 	54,60 m2 pohl. plochy
Koeficient polohový K5:	0,8500
Koeficient změn ceny staveb Ki:	1,8280
Koeficient prodejnosti Kp:	0,7920
Reprodukční cena s vlivem Kp: 450,00 Kč x 54,60 x 0,8500 x 1,8280 x 0,7920 = 	30 236,08 Kč
Stáří:	19 roků
Životnost:	30 roků
Lineární opotřebení:	63,33%
Opotřebení: 30 236,08 Kč x 63,33% =	19 148,51 Kč

Cena celkem: 	11 087,57 Kč

j) Plotové betonové prahy

Betonové prahy mezi plotovými sloupky.

Ploty - betonový práh mezi plotovými sloupky, nadzemní část výšku do 200 mm (položka 13.13. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu)

Standardní klasifikace produkce (SKP): 	46.21.64.4
Cena za m	150,00 Kč
Množství: 52 = 	52,00 m
Koeficient polohový K5:	0,8500
Koeficient změn ceny staveb Ki:	1,8280
Koeficient prodejnosti Kp:	0,7920
Reprodukční cena s vlivem Kp: 150,00 Kč x 52,00 x 0,8500 x 1,8280 x 0,7920 = 	9 598,75 Kč

Stáří:	19 roků
Životnost:	30 roků
Lineární opotřebení:	63,33%
Opotřebení: 9 598,75 Kč x 63,33% =	6 078,89 Kč

Cena celkem: 	3 519,86 Kč

k) Plotové branky

Plotové branky jsou přímou součástí oplocení u rodinného domu a umožňují vstup na vlastní pozemek.

Plotová vrátka - vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva, včetně sloupků (položka 14. 2. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu)

Standardní klasifikace produkce (SKP): 	46.21.64.6
Cena za kus	1 450,00 Kč
Množství: 	2,00 kus

Koeficient polohový K5:	0,8500
Koeficient změn ceny staveb Ki:	1,8280
Koeficient prodejnosti Kp:	0,7920
Reprodukční cena s vlivem Kp: 1 450,00 Kč x 2,00 x 0,8500 x 1,8280 x 0,7920 = 	3 568,77 Kč

Stáří:	19 roků
Životnost:	30 roků
Lineární opotřebení:	63,33%
Opotřebení: 3 568,77 Kč x 63,33% =	2 260,10 Kč

Cena celkem: 	1 308,67 Kč

  3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§ 28)

a) Zastavěná plocha p.č.181

Zastavěná plocha je tvořena jednou parcelou pozemku parcelní číslo 181 - zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 193 m2. Tato plocha je zastavěna samotnou stavbou rodinného domu čp.647.

Základní cena pozemku je určena podle odstavce h).
Počet obyvatel v místě:	4161
Cena pozemku: ZC = 35 + (4161 - 1000) x 0,007414 x 2,50 = 	146,10 Kč/m2
Stavba umístěná na pozemku:
stavba	koeficient Kp	koeficient Ki
Rodinný dům č.p.647	0,7920	1,8280

Úpravy základní ceny podle tabulky číslo 1 přílohy číslo 18:

Důvod úpravy ceny pozemku	úprava %
15 Možnost napojení na plynovod	přirážka 10

Úpravy podle položek 1, 2, 12 a 13: 	nejsou
Úpravy podle položek 3 až 11, 14, 16: 	přirážka 10%

Parcela číslo:	181
Plocha: 	193 m2
Ocenění podle odstavce: 	1) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný
Základní cena upravená: 
146,10 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 0,7920 x 1,8280 = 	232,67 Kč/m2
Cena za parcelu: 232,67 Kč/m2 x 193 m2 = 	44 905,31 Kč

Cena celkem: 	44 905,31 Kč

b) Přilehlý pozemek p.č.182

Přilehlý pozemek je tvořen jednou parcelou pozemku parcelní číslo 192 - ostatní plocha jiná plocha s výměrou 401 m2. Plocha, tvořená uvedenou parcelou, tvoří s rodinným domem a jeho zastavěnou plochou jeden funkční celek.

Základní cena pozemku je určena podle odstavce h).
Počet obyvatel v místě:	4161
Cena pozemku: ZC = 35 + (4161 - 1000) x 0,007414 x 2,50 = 	146,10 Kč/m2
Koeficient změn ceny staveb Ki:	1,8280
Koeficient prodejnosti Kp:	0,7920

Úpravy základní ceny podle tabulky číslo 1 přílohy číslo 18:

Důvod úpravy ceny pozemku	úprava %
15 Možnost napojení na plynovod	přirážka 10

Úpravy podle položek 1, 2, 12 a 13: 	nejsou
Úpravy podle položek 3 až 11, 14, 16: 	přirážka 10%

Parcela číslo:	182
Plocha: 	401 m2
Ocenění podle odstavce: 	8) jednotný funkční celek se zastavěnou plochou (podle odst. 1)
Základní cena upravená: 
146,10 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 0,7920 x 1,8280 = 	232,67 Kč/m2
Úprava ceny podle odstavce 8: 232,67 Kč/m2 x 0,4 = 	93,07 Kč/m2
Cena za parcelu: 93,07 Kč/m2 x 401 m2 = 	37 321,07 Kč

Cena celkem: 	37 321,07 Kč
  4) Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny (§ 38)

a) Ovocné porosty

V zahradě rodinného domu roste několik kusů ovocných porostů, rozličných druhů a stáří. Tyto porosty rostou v částečném zápoji a zhuštěně na malé ploše, takže při výpočtu jejich ceny použiji přiměřený odpočet.

Druh	kusů	stáří	cena/ks	úprava.%	celkem

jabloň (JHKM-Nk)	6	15	403,00	-20	1 934,40 Kč
líska (L-vt)	1	15	652,00	-40	391,20 Kč
třešeň (T-Nk)	1	15	909,00	-30	636,30 Kč

Koeficient prodejnosti Kp:	1,0000

Ovocné porosty celkem:	2 961,90 Kč

b) Okrasné porosty

V zahradě rodinného domu roste několik kusů okrasných stromků a keřů. Tyto okrasné porosty rostou v částečném zápoji, proto při výpočtu ceny použiji přiměřený odpočet.

Druh: 	okrasný jehličnatý keř
Skupina okrasných rostlin: Jehličnaté keře - nepravidelně kompaktní, rozložité a jiné zakrslé tvary borovicovitého a jedlovitého typu (Položka: 16)
Stáří:	8 roků
Cena za 1 ks:	1 040,00 Kč
Množství: 	6 ks
Srážky: 	50 %
Poloha výsadby: 	Zeleň u rodinných domů, v sídelních útvarech venkovského typu a u objektů pro individuální rekreaci
Polohový koeficient: 	 0,75
Upravená cena za 1 ks: 1 040,00 Kč x  0,75 x (100 - 50)% = 	390,00 Kč

Celkem: 390,00 Kč x 6 ks = 	2 340,00 Kč

Druh: 	smrk černý + kultivary
Skupina okrasných rostlin: Jehličnaté stromy - borovicovitého a jedlového typu (Položka: 14)
Stáří:	5 roků
Cena za 1 ks:	450,00 Kč
Množství: 	8 ks
Srážky: 	50 %
Poloha výsadby: 	Zeleň u rodinných domů, v sídelních útvarech venkovského typu a u objektů pro individuální rekreaci
Polohový koeficient: 	 0,75
Upravená cena za 1 ks: 450,00 Kč x  0,75 x (100 - 50)% = 	168,75 Kč

Celkem: 168,75 Kč x 8 ks = 	1 350,00 Kč

Okrasné porosty celkem:	3 690,00 Kč

C) Rekapitulace zjištěných cen

  1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§ 5)
a) Rodinný dům č.p.647: 2 474 129,76 Kč - podíl 1/2	1 237 064,88 Kč

  2) Venkovní úpravy (§ 10)
a) Zemní sklep: 49 144,15 Kč - podíl 1/2	24 572,08 Kč
b) Vodovodní přípojka: 1 385,16 Kč - podíl 1/2	692,58 Kč
c) Plynovodní přípojka: 1 190,07 Kč - podíl 1/2	595,04 Kč
d) Kanalizační přípojka: 4 604,21 Kč - podíl 1/2	2 302,11 Kč
e) Kamenná opěrná zídka: 1 938,83 Kč - podíl 1/2	969,42 Kč
f) Venkovní betonové schody: 4 291,75 Kč - podíl 1/2	2 145,88 Kč
g) Betonové zpevněné plochy: 1 321,59 Kč - podíl 1/2	660,80 Kč
h) Dlaždicové zpevněné plochy: 1 596,46 Kč - podíl 1/2	798,23 Kč
i) Plot z plotových rámů: 11 087,57 Kč - podíl 1/2	5 543,79 Kč
j) Plotové betonové prahy: 3 519,86 Kč - podíl 1/2	1 759,93 Kč
k) Plotové branky: 1 308,67 Kč - podíl 1/2	654,34 Kč

  3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§ 28)
a) Zastavěná plocha p.č.181: 44 905,31 Kč - podíl 1/2	22 452,66 Kč
b) Přilehlý pozemek p.č.182: 37 321,07 Kč - podíl 1/2	18 660,54 Kč

  4) Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny (§ 38)
a) Ovocné porosty: 2 961,90 Kč - podíl 1/2	1 480,95 Kč
b) Okrasné porosty: 3 690,00 Kč - podíl 1/2	1 845,00 Kč

Cena spoluvlast. podílu 1/2 na nemovitosti z LV č.660 celkem: 	1 322 200,00 Kč
(Zaokrouhleno na desítky Kč)

Slovy: Jedenmilióntřistadvacetdvatisícdvěsta korun českých

Podklady pro vypracování posudku:

- výpis z KN - LV číslo 660 pro katastrální území Horní Těrlicko obce Těrlicko, vyhotovený dálkovým přístupem dne 20.1.2006
- kopie katastrální mapy oceňované nemovitosti
- usnesení Exekutorského úřadu mgr. Fučíkové v Ostravě o ocenění nemovitosti čj. 024EX1395/04 ze dne 20.1.2006
- stavební dokumentace ke stavbě rodinného domu čp.647 včetně stavebního povolení čj.Výst.856/82/KO ze dne 7.10.1982
- kolaudační rozhodnutí pro užívání stavby č.j.Výst./551/86/KO vydané dne 27.12.1986
- studium dochovalé stavební dokumentace u vlastníka nemovitosti
- prohlídka a zaměření nemovitosti dne 20.5.2006 za účasti soudního znalce a spoluvlastníka p. Radoslavy Cholevové
- zjištění ceny nemovitosti je ke dni 20.5.2006

Tento znalecký posudek obsahuje 13 listů textu + přílohu a předává se objednateli ve čtyřech vyhotoveních.

O B V Y K L Á   C E N A   R O D I N N É H O   D O M U   č. p.  6 4 7

Při stanovení obvyklé ceny rodinného domu čp.647 s příslušenstvím, který se nachází v katastrálním území Horní Těrlicko obce Těrlicko a který je dle katastru nemovitostí veden ve společném jmění manželů Cholevových, vyjdu jednak z ceny, vypočtené dle oceňovacího předpisu, kterým je zákon č.151/1997 Sb., jednak z internetové a tiskové nabídky obdobných nemovitostí, nabízených k prodeji realitními kancelářemi v dané lokalitě a také vyjdu z vlastní databáze tržních cen.
Rodinný dům čp.647, se nachází v místě, zastavěném převážně rodinnými domy a objekty bydlení, poblíž centra katastrálního území obce Horní Těrlicko. Má částečně podsklepenou zděnou konstrukci se dvěma nadzemními podlažími a plochou střechou v mírném spádu bez podkroví. Uvnitř domu jsou situovány celkem dvě bytové jednotky 3+kk s příslušenstvím v přízemí a 2+1 s příslušenstvím a garáží v patře. Stavěn byl v letech 1982 - 1986 a jeho současný technický stav je přiměřený stáří s nedostatečně a nepravidelně prováděnou údržbou.
U domu je také příslušenství, tvořené především venkovními úpravami, jako vodovodní přípojkou, plynovodní přípojkou, kanalizační přípojkou, zemním sklepem, venkovními předloženými schody, terasou, opěrnou zídkou, betonovou dlažbou a betonovými plochami a oplocením s plotovou podezdívkou a plotovou brankou. Dům je postaven na parcele stavebního pozemku parcelní číslo 181, přilehlý pozemek domu je tvořen parcelou parcelní číslo 182. V zahradě rodinného domu roste několik kusů ovocných a okrasných stromů a keřů.
Jednou z nevýhod, které budou mít vliv na obvyklou cenu nemovitosti je to, že doposud nejsou zcela dokončeny některé převážně vnitřní stavební práce, především v suterénu a garáži. Některé prvky, jako část omítek, obklady, střešní konstrukce s krytinou, podlahy a podobně, jsou provedeny nekvalitně a jsou již značně opotřebeny nebo na pokraji životnosti. Betonová hrubá podlaha v suterénu praská působením značně svažitého terénu, na kterém je dům postaven. Proto bude v blízké budoucnosti nezbytné také odborné statické posouzení stavby a případné opravné stavební práce.
Cena spoluvl. podílu ½ na nemovitosti z LV č.660, vypočtená dle oceňovacího předpisu, činí 1 322 200 Kč.
Dle katastru nemovitostí a dle zjištění, se k oceňovanému nemovitému majetku nevážou žádná práva nebo věcná břemena, která by měla vliv na výslednou cenu. 
Pro porovnání vycházím především z nabídky konstrukčně, velikostně, dispozičně i věkově podobných rodinných domů, které jsou nabízeny k prodeji realitními kancelářemi v blízkém okolí oceňované nemovitosti. Dále beru v úvahu celkový současný technický stav domu s jeho stavebně technickými nedostatky a závadami (uvedeny výše).
Uvedené ceny porovnávaných objektů jsou cenami nabídkovými, přičemž při případném prodeji se dosahuje buďto právě těchto cen nabídkových nebo cen o něco nižších :
-	podobný dvougenerační RD z roku 1987 v Horní Suché s poz.1200 m2….nabízená cena  1 890 000 Kč
-	podobný dvougenerační patrový RD s poz. 980 m2 v Albrechticích u ČT..nabízená cena  2 390 000 Kč
-	podobný patrový RD 6+1+gar. S poz.1270 m2 na okraji Havířova……….nabízená cena  1 800 000 Kč
-	podobný patrový RD 4+1 z roku 1997 v Havířově………………………..nabízená cena  2 300 000 Kč
-	podobný RD 6+1 z roku 1983 a poz.400 m2 v Havířově Bludovicích……nabízená cena  2 100 000 Kč
-	podobný patrový RD 5+1 po rek. s větším pozem. v Těrlicku…………….nabízená cena  2 100 000 Kč
-	podobný patrový RD 9+2 s poz.1400 m2 v Horním Žukově………………nabízená cena  2 200 000 Kč

V tomto případě by obvyklá cena celé nemovitosti, zjištěná porovnáním a s přihlédnutím k nabídkovým cenám podobných objektů, činila u oceňovaného rodinného domu s příslušenstvím přibližně 1,9 mil. Kč. Tuto cenu však ještě ponížím z důvodu zjištěných stavebně technických závad a nedostatků.
S ohledem na výše uvedené skutečnosti a informace získané na trhu s nemovitostmi v místě a čase, stanovuji výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na nemovitém majetku z LV č.660 pro k.ú. Horní Těrlicko obce Těrlicko, tedy rodinném domě čp.647 s příslušenstvím tvořeným venkovními úpravami, pozemkem p.č.181, p.č.182 a trvalými porosty cenou ve výši : 

=850 000 Kč=
slovy : osmsetpadesáttisíckorunčeských

Znalecká doložka

Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne 4.10.1977 pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ).